有价值的零售房地产如何在较长时间内保持空置？

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有趣的是，这个故事经常是这样的：

土地所有者以昂贵的价格租赁他的商业零售空间。这个地方一次空置几个月或几年。最终有人决定出租这个地方。租金非常昂贵，最终租赁公司倒闭了。

这篇文章在某种程度上描述了我想要解释的现象
本文有Leichhardt市长信号试图解决这个问题。

还有许多其他家庭，如Wakils，他们的内容让他们的房产空置。这个例子主要与澳大利亚有关，但确实发生在其他地方。

他们为什么要那样做？当然，任何租金都比没有租金好。

我的想法是：

可能会有某种税收优惠。如果土地所有者试图以每月5 美元的价格租赁，那么税收核销可能会让所有者比他们每月以 4,000 美元的价格出租更好。以下表明这至少在某种程度上发生。

Leichhardt市长呼吁进行一系列立法改革，允许提高利率，减少不必要地离开商店前线的房东的税收优惠......目前没有任何限制可以降低那些保持房产租赁的房产所有者的费率。提高使用其财产作为税务核销的房东的税率。
土地价格投机的回报使租赁成为次要优先事项。
零售空间价值的结构变化。随着杂货配送和其他形式的在线购物的增加，人们可能没有那么多的购物需求。这与可能的租赁价格粘性相结合将导致需求量的显着下降。
有些人只是不在乎。（考虑到所涉及的数值的大小，我发现这特别令人不满意）

对我来说，很明显这里存在至少某种形式的监管失败。如果这些地方被重新划分为住宅区，它们会很快被填满，因为这种现象似乎主要局限于商业房地产。理事会（可能还有社区）更希望这个区域保持商业化，但住宅肯定比空置更好。

property

— Jamzy
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在许多司法管辖区，对房东何时以及如何增加租金有限制。如果你今天以远低于市场水平的价格出售，那么很长一段时间你可能会被锁定在低租金流中。

— 无处不在

获得赏金，寻找能够清楚地解释这一现象的答案。一个完美的答案将包括直觉和坚实的参考。

— Jamzy 2015年

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租户可能无法支付。它们也可能对财产造成损害。在某些地方，由于对租户的强有力的法律保护，或者相反地由于当地警察薄弱，可能很难撤离这些租户。在这种情况下，让你的房子出租是非常危险的。

— Erel Segal-Halevi 2015年

我越来越确定这不会得到回答。前几天我和一位顶级房地产经济学家谈过，他的回答是“空缺是一个巨大的想要避免财产...我想有些人只是混蛋”

— Jamzy 2015年

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在应用非理性来解释这种现象之前，请考虑以下简单的理性所有者模型：假设有高租金和低租金。业主面临收入的前景 $R^h$ $R^{\ell}$

V (h) = \sum_{t = 1}^{T_{1}} β^{t - 1} R^{h} + \sum_{t = T_{1} + 1}^{T_{2}} β^{t - 1} \cdot 0 + \sum_{t = T_{2} + 1}^{T_{3}} β^{t - 1} R^{h} + . . .

$V(h) = \sum_{t=1}^{T_1} \beta^{t-1}R^h + \sum_{t=T_1+1}^{T_2} \beta^{t-1}\cdot 0+ \sum_{t=T_2+1}^{T_3} \beta^{t-1}R^h +...$

要么

V （ ℓ ） = Σ_{Ť = 1}^{\infty} β^{Ť - 1} {[R}^{ℓ} = \frac{1}{1 - β} {[R}^{ℓ}

$V(\ell) = \sum_{t=1}^{\infty} \beta^{t-1}R^{\ell} = \frac{1}{1-\beta}R^{\ell}$

$V(h)$

V （ H ） > V （ ℓ ） ⟹ \frac{1 - β^{Ť_{1}}}{1 - β} {[R}^{H} > \frac{1}{1 - β} {[R}^{ℓ} ⟹ {[R}^{H} > \frac{1}{1 - β^{Ť_{1}}} {[R}^{ℓ}

$V(h) > V(\ell) \implies \frac{1-\beta^{T_1}}{1-\beta}R^{h} > \frac{1}{1-\beta}R^{\ell} \implies R^{h} > \frac{1}{1-\beta^{T_1}} R^{\ell}$

可以重新安排给予

β < {（ \frac{{[R}^{H} - {[R}^{ℓ}}{{[R}^{H}} ）}^{1 / Ť_{1}}

$\beta < \left(\frac {R^h-R^{\ell}}{R^h}\right)^{1/T_1}$

$T_1$ $\beta$

$R^h = 2R^{\ell}$ $T_1=2$

β < （ 1 / 2 ）^{1 / 2} \approx 0.71

$\beta < (1/2)^{1/2} \approx 0.71$

$\beta$

然后，还有其他一些考虑因素：接受低租金往往会导致资产价值下降。此外，可能的情况是，这是土地所有者的增量收入，高于其他来源的一些舒适水平，这意味着财富的效用可能会下降。此外，持续的职业实际上会使资产下降得更快。等等。

我的观点是，“人只是混蛋”（即争论非理性）可以解释一切 - 所以它真的没有解释。

— Alecos Papadopoulos
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两个经济模型和一个返回计算可以帮助为这个问题提供一些直觉，如果有人找到正确的数据，甚至可以对问题进行定量评估：

期权行权：期权理论表明，只要基础价格高于执行价格，你就不会行使看涨期权，因为......你提出了标的甚至超过执行价格的可能性！因此，空置物业是一个物业，其所有者正在等待比它找到的更好的占用者。一旦你把它租给某个人你可能会被锁定（法律很多次）可能多年：你无法展示它，你不能出售它，你不能改造它，你不能提高价格你希望等等。因此，在一个动荡的环境中，或者在一个不断变化的社区的情况下，房东愿意等待很长时间才能找到合适的房客。

搜索模型：在许多经济情景中，市场中每个买家和卖家都略有不同，搜索最佳匹配对他们来说代价很高。它需要时间，可能的成功率部分取决于买家与卖家的比例。在有许多卖家的情况下，个别卖家（在这种情况下为所有者）可能需要很长时间才能找到合适的租户。他甚至可能不愿意寻找房客而宁愿等待。

退货计算：最后，您必须意识到房地产投资者从两个来源获得回报：R =（P（t + 1）+租金）/ P（t）。换句话说，投资者有两个回报来源，即价格和租金的变化。一个网站空置的事实并不意味着所有者正在亏钱，他可能会获得足够快的升值率。此外，如果属性为空，则可以考虑P（t + 1）上升得更快的情况。例如，当业主预见到一家大型再开发公司进来并想要购买他的房产时。在这一点上最好是自由的，否则他将不得不推迟几个月的销售。

— Fix.B.
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欢迎和（+1）建议的解释框架。我看到你是一个月亮的人，祝你的夜班工作顺利。

— Alecos Papadopoulos 2016年

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虽然其他答案非常好，但我也确定了一些驱动因素。

住宅租金收益率已降至非常低的水平。在澳大利亚约为3％，零售物业接近6％。为了与其他投资竞争，这些资本价值需要增加，而在澳大利亚，这是正在发生的事情。如果他们没有增加，价格是不合理的。因此，租金回报是这个等式的一个小得多的部分。我们在澳大利亚存在负面负债，通过为亏损投资提供补贴来加剧这种情况。
Macrobusiness（paywall）有不同的看法，并将责任归咎于最近占据主导地位的中国投资者：

中国房地产投资者也因保持房屋空置而不是出租而闻名。

“我们从Prosper的投机空缺报告中了解到，墨尔本内部的大部分房屋都在空置，这些房屋在高层公寓中有大量外国投资。

在本文中还提到了澳大利亚房产作为洗钱基金的避风港。我认为影响对风险和回报要求的显着影响。

— Jamzy
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