什么样的指标将表明房屋泡沫而不是真正的市场价值？

令人担忧的是，新西兰奥克兰目前正在经历房地产泡沫。

奥克兰是全球住房负担能力指数排名前十的城市之一。

问题是-作为经济学家，我们如何分辨房价是反映泡沫还是真实的市场价值？

我将查看该城市的平均工资，犯罪率，幸福感和其他社会指标（即人们愿意在乌托邦城市的房屋上花更多的钱是合理的）。一个好的答案应该全面列出这些指标，并解释这些指标的相关性。

首先要看的指标是房屋价格与租金的比率。租金价格反映了房地产提供的住房（和与住房相关的）服务的价值，包括诸如邻居的安全程度，学校的良好水平等等。相反，房价是未来住房服务的资本化价值加上资产价格（主要是土地；其提供的住房服务以外的结构价值微不足道）。结果，房价与租金的比率越高，意味着在控制所提供住房服务的价值时，我们发现人们为住房资产（即土地）支付的费用更高。

这并不意味着资产必须被高估，但至少可以通过将资产价格与住房服务价值分开来向正确的方向发展。然后，您可以开始考虑适用于住房资产的供求基本原理，以及为支持资产的特定估值而必须假设的条件（如Jamzy所指出的那样，价格/租金比率是否会增长）。与购房借款增加有关）。

尽管原则上可以严格定义泡沫（例如，参见价格违反横向条件的资产市场），但实际上很难甚至不可能识别出实际泡沫，甚至事后也可以。

例如，@ dismalscience讨论查看房价与租金的比率。这听起来很简单。如果房屋出售的价格超过其租金的净现值，那么您就会有泡沫。但是该分析中有许多棘手的问题。单户住宅的租赁市场不健全，因此很难从构成大部分市场的多家庭（公寓/联排别墅）市场中估算出准确的租金。以市场价格为基础的长期住宅租赁基本上不存在，因此未来的租金充其量是有根据的猜测。我们应该以什么比率折让租金？ Portney和Weyant的Discounting and Intergenerational Equity（1999）提出了使用贴现率为0到股票市场收益之间的一切的理由。 特拉赫滕贝格（2011）辩称，对于社会计划者而言，适当的折现率甚至可能为负。由于存在所有这些不确定性和估计误差，估计会有所不同。合理的人确实不同意：崩溃前对美国住房市场的乐观和悲观（Gerardi，Foote和Willen（2010））显示了不同的学者如何使用价格/租金/用户成本方法得出截然不同的结论。关于房屋是否被高估。

对于有些新闻工作者的回答道歉（正如其他人指出的那样，即使以严格的方式定义泡沫也是困难的）。

有关住房供应的信息可能有用。住房需求缺乏弹性（每个人都需要在某个地方居住），因此供给的变化应主要体现在价格上，而市场数量要少。

例如，自1950年代以来，英国经历了持续的房价上涨。即使在最近的经济衰退期间，英国价格的下降也是相对短暂而温和的。如果曾经有泡沫，那肯定是吗？

（来源）

但是我们必须记住，在竞争激烈的市场中，价格由供求关系决定。目前，英国每年建造约150,000套房屋，但每年创造约25万套新房屋（来源）。这是长期趋势的一部分，长期趋势是公共部门大量撤出房屋（可能也是由于英国极其严格的规划法令私人发展变得困难）：

（来源）

只要需求仍然缺乏弹性，供应无法跟上需求增长的步伐，住房将成为越来越稀缺的资源，人们应该期望房价会相应上涨。

实际上很容易。要知道的关键事项是：1）大多数房屋购买是通过抵押贷款进行的，以及2）银行贷款超过银行贷款还款额会导致货币创造。

因此，首先确定货币供应量是否出现异常高的增长-如果是，则存在泡沫，如果没有，则该增长可能是由于财政扩张而预期的正常增长。只需查看有关银行存款中所持有货币数量的统计数据（通常为M2或M3，具体定义因国家而异），就可以轻松确定。

值得赞赏的关键是，由于银行系统通常会随着时间的推移正常扩大货币供应量，尤其是由于货币直接影响房价，因此，长期来看，房价上涨的原因仅仅是因为银行系统的运作。只有经济条件真正恶化。即底特律不会发生这种情况。监管的变化，甚至是关于贷款金额的习惯和惯例的简单变化，都可以很容易地触发财政扩张的变化，例如，如果银行从要求购买住房的20％的存款变成了购买住房的10％的存款。

房屋贷款也有可能在没有异常货币供应增加的情况下增加-特别是2008年美国及其他地区的经济崩溃是由于证券化银行贷款的大量增加导致贷款增加所致。这产生了有趣的效果，即在不增加货币供应量的情况下增加了源自银行系统的贷款数量（然后被转移到银行系统之外）。这在当时也变得有些无形，随后美国和其他国家引入了证券化统计数据，可以对其进行追踪。

一般而言，与仅增加贷款数量的变化相比，也会增加货币供应量的变化将引起更大的价格上涨，但是整个系统的杠杆作用显着，有时会导致一些高度非线性的脉冲响应。

因此，如果我们看一下新西兰的数字：

新西兰货币供应

看起来就像2008年崩溃3年后的货币供应量持平，现在又回到接近其“正常”扩张速度的水平，这可以解释人们对泡沫的看法。（正常的货币扩张速度应该是一个开放的研究问题。）看起来好像没有单独的证券化统计数据，并且可能没有太多的贷款证券化，但是需要密切注意。

我将引导您到Wikipedia，它具有一些很好的信息。

关于投机泡沫的重要事情之一是，在泡沫破裂之前很难对其进行识别。很难说市场对资产的估值过高，或者经济状况的变化提高了真实价值。也就是说，有迹象表明正在发生泡沫。其中之一是信贷需求的增加。

确实有更多评论，但租金可能会产生误导。

只是一个简单的例子。在丹麦的需求方面，当您处于一定收入水平以下时，您会获得各种租金补贴。例如，如果您有一个已安装的厨房，并且收入水平很高，您将获得可观的补贴。您还可以享受老人补贴，还有更多。

在供应方面，您的法规与房屋/公寓出租的年龄有关。因此，例如，如果我拥有的建筑物早于1990年，那么我可以收取上限。这笔钱绝不与我为这座建筑支付的价格有关。因此，如果您要在我居住的城市（一个古老的城市）中查看租金，那么您所拥有的整个社区在租金价格方面将具有误导性，而您说的是公平的市场价格。

我还补充说，tennet可以在达成合同后抱怨-并获得大幅减少，这与房屋的市场价值无关。